石溪村旧改尘埃落定，佳兆业惊险留牌桌。
10月16日，广州市海珠区政府一纸批复，为一场持续多年的旧改长跑按下了启动键。
《广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案》正式获批，项目改造成本高达198.18亿元，复建安置资金总额162.45亿元。
这意味着，曾被流动性危机笼罩的佳兆业集团，如今再度被确认为这个巨无霸旧改项目的实施主体。
在房地产行业深度调整的当下，这个近乎“天文数字”的投资项目，既可能是佳兆业逆风翻盘的救命稻草，也可能成为压垮它的最后一根稻草。
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曲折历程，十六年旧改长征
石溪村旧改是一场历时十六年的漫长马拉松。
项目最早于2009年便已经提出，但直到八年后的2017年，该项目才被纳入广州市城市更新计划。
2020年是项目关键节点，《石溪片区策划方案》通过广州市城市更新工作领导小区会议审议。
同年年底，石溪村宣布公开招标旧村改造合作企业，要求企业总资产不低于300亿元，净资产不低于100亿元。
最终，广东佳红房地产开发有限公司（佳兆业持股55%，广州红八方集团持股45%）以89.87% 的同意率中标，当时计划的投资额约为176.99亿元。
然而，2021年底佳兆业集团陷入流动性危机，项目的进程卡在了实施方案审批这一关。
这个被寄予厚望的海珠区重点旧改项目，就此按下暂停键。
因此，如今旧改重新启动，很多人关心的问题便是石溪旧改是否会“换主”。
其实，此前在市场多次传出“石溪村将更换合作企业”的消息后，最终结局却出乎许多人意料。
2023年7月，石溪村曾召开会议讨论项目进展、引进国企央企的工作情况以及直接清退广东佳红面临的问题及风险。
据业内消息，广州本地国企曾有意接手该项目，但最终没有落实。
随着方案批复，悬念终于揭晓——项目采取全面改造方式，以石溪经济联合社为改造主体，由广东佳红作为实施主体，负责具体的实施工作。
这意味着，佳兆业成功保住了在这个198亿旧改项目中的席位。
对于佳兆业而言，这无疑是一场艰难的胜利。在多数旧改项目纷纷转向国企央企操盘的背景下，佳兆业能够留守牌桌，实属不易。
但从另一方面看，区政府在批复中设置了严格条款——如实际改造成本超出198.18亿元，实施主体需自行承担超出部分的资金，政府不再安排融资面积。
这表明政府对项目成本有着严格控制，同时也倒逼实施主体进行精细化的资金规划。
2
资金难题，198亿的沉重负担
摆在佳兆业面前最现实的问题，是如何筹措近200亿元的巨额资金。
佳兆业目前的财务状况，令人担忧。
今年上半年，佳兆业集团实现总收入37亿元，同比下降31.8%，亏损100.97亿元，现金及银行结余仅约7.5亿元。
与此同时，负责石溪村旧改的广东佳红公司自身也问题缠身。
据悉，广东佳红两位股东所持的股权都已出质给银行，总数额为5.1亿元，目前均已被冻结。广东佳红的法定代表人陈燕坤也被限制高消费，涉案总金额约4.9亿元。
面对如此巨大的资金缺口，佳兆业将如何应对？
有消息透露，佳兆业目前与商业银行及其他金融机构均有密切沟通，将积极筹措资金推动石溪村项目。
但也有人认为，引入强援可能是一个更现实的选项。
8月份，佳兆业集团与中信城开就深圳旧改项目福田佳园签署了战略合作协议，双方拟组建联合工作团队，以“共同管理”模式推进项目建设。
还有另一种可能是申请城市更新专项债或专项借款。
今年上半年，佳兆业集团在广州的白云佳兆业城市广场已复工，一期回迁房计划年内完工交付，就是在区政府协调下，银行提供了融资支持。
3
债务重组，喘息空间与经营困境
佳兆业并非完全没有好消息。
9月15日，该公司宣布其境外债务重组所有条件均已达成，重组方案生效后，将实现削债规模约86亿美元，债务期限平均展期5年，公司在2027年底前无刚性还本压力。
这为佳兆业提供了宝贵的喘息空间。
但问题是，偿债压力减轻了，经营数据却没有明显改善。上半年37亿元的总收入，对比198亿元的旧改投资，犹如杯水车薪。
更何况，截至6月底，佳兆业集团仍有超百个、总占地面积约3100万平方米的城市更新项目尚未纳入土地储备。
这些项目都需要持续的资金投入。石溪村项目体量之大，令其资金问题更加突出。
改造范围总用地面积为101.44公顷，改造范围内规划总计容建筑面积284.45万平方米，融资区计容建筑面积为99.09万平方米。
项目将分四期实施，每一期改造中，复建安置房、配套基础设施和公共服务设施都应先于融资区完成建设。
这意味着，在项目未能形成自身造血能力前，佳兆业需要持续投入大量资金。
198亿的旧改棋子落下，佳兆业面前摆着一盘未结束的棋局。
石溪村改造后，将建成284.45万平方米的建筑体量，包含住宅、商业、教育等多元配套。
但对于佳兆业而言，资金能否跟上，才是决定其能否笑到最后的关键。
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